• vincentrhodes6

Entre occupation gratuite et donation indirecte il n'y a qu'un pas ! (Cass/civ. 02/03/2022)



L’héritier nu-propriétaire logé gratuitement peut être tenu d’une indemnité de rapport, lors de la succession de l’usufruitier, dont le montant vient d’être précisé par les juges dans une décision récente de la Cour de cassation du 2 mars 2022.


L’occupation d’un bien démembré à titre par le nu-propriétaire peut être source de difficultés. En effet certains voient dans cet avantage une donation indirecte et tentent de faire reconnaître cette qualification.


Il est possible lorsque l’on se trouve dans cette position de régulariser la situation pour le passé. L’abandon d’usufruit pourrait être régularisé dans un acte de donation auprès d’un notaire. La question de son rapport serait ainsi définitivement réglée.


Une autre alternative pour éviter la requalification en donation consiste à matérialiser cette mise à disposition gratuite par une convention de commodat, qui est un contrat de "prêt à usage", par essence gratuit. Ce commodat doit être constaté par écrit de façon à prouver son existence tout en précisant la durée du contrat.


Lorsque la mise à disposition à titre gratuit d’un logement est qualifiée de donation, celle-ci est rapportable dans la succession. A l’inverse, lorsque cette occupation est qualifiée de prêt à usage, la Cour estime que ce contrat n’entraîne aucun appauvrissement pour l’usufruitier, et aucun transfert de propriété.


Dès lors, l’hébergement à titre gratuit n’est pas qualifié de donation indirecte et n’est donc pas compatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable.


Dans d’autres situations, cette mise à disposition du logement par le nu-propriétaire du bien peut correspondre à une situation non désirée. C’est notamment le cas lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier vivaient ensemble et que l’usufruitier se retrouve placé en maison de retraite. Il n’y a alors pas nécessairement de renonciation au droit d’usufruit et de donation indirecte.


Les juges vont avoir tendance à examiner les éléments de preuve permettant d’établir qu’il n’y a pas d’intention libérale. L’hypothèse dans laquelle le nu-propriétaire finance l’ensemble des charges du logement pourrait constituer un indice d’intention libérale. Il sera essentiel que l’usufruitier continue de payer les charges annuelles normalement à sa charge.


Rappelons que la preuve d’une donation indirecte suppose la réunion de trois éléments souverainement appréciés par les juges du fond :


  • L’intention libérale,

  • L’absence de contrepartie,

  • Le dessaisissement irrévocable du donateur.


Dans le cas où le nu-propriétaire est logé gratuitement par l’usufruitier, l’absence de contrepartie est évidente.


En revanche, pour apprécier la preuve de l’intention libérale et du dessaisissement irrévocable cela sera plus difficile. Certains éléments de fait peuvent tout de même aller en ce sens, notamment la donation de la nue-propriété dans l’objectif d’anticiper la transmission de son patrimoine alors que le nu-propriétaire habitait déjà dans le bien transmis.


Le juge appréciera souverainement et s’appuiera sur un faisceau d’indices pour déterminer s’il y a ou non donation indirecte, il faut donc rester vigilant à la manière dont est organisée la transmission de son patrimoine.

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