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  • Pacerel

Pourquoi le taux d'usure peut-il bloquer l'acceptation d'un dossier de crédit immobilier ?


Un homme avec une calculatrice face à un autre homme prêt à signer pour un achat immobilier.

Le taux d'usure est la taux maximal auquel un organisme de crédit peut octroyer un crédit. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France, et déterminé au moment de la conclusion du contrat pour toute la durée du prêt. Cela signifie que le TAEG d'un prêt ne peut jamais dépasser le taux d'usure indiqué dans le contrat, même si le taux d'usure augmente par la suite.


Le TAEG (taux annuel effectif global) tient compte du taux du prêt, mais aussi de l'assurance emprunteur, des frais de dossier et des frais de garantie. Il représente donc le coût total du crédit pour l'emprunteur.


Cette règle empêche donc les banques de proposer un prêt à un TAEG au-delà d'un certain seuil et vise ainsi à protéger les emprunteurs. Tous les types de prêt sont visés : la règle du taux d'usure s'applique aux prêts immobiliers, aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou encore aux crédit renouvelables.


La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d'un tiers. Les seuils de l'usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.


Ainsi, le prêt est dit "usuraire" lorsque son taux dépasse de plus d'1/3 le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent.


Dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques sont obligées, depuis le 1er janvier 2022, de veiller à ce que les emprunteurs ne consentent pas un taux d'effort moyen supérieur à 35% (mensualité rapportée au revenu mensuel). C'est ce qu'on appelle le taux d'endettement.


Depuis le début de l'année 2022, les taux d'intérêt de crédits immobiliers augmentent. Or les nouveaux taux d'usure publiés au 1er juillet 2022 sont calculés sur les crédits accordés en début d'année (lorsque les taux d'intérêt étaient moins élevés qu'actuellement). Ainsi, si l'on ajoute aux taux d'intérêt l'ensemble des frais liés au prêt, il est possible que le dossier ne puisse aboutir, car il dépasserait le taux d'usure.


Les courtiers en crédit demandaient le relèvement du taux d'usure depuis plusieurs mois, ce qui vient d'être accordé. La Banque de France vient d'annoncer que celui-ci augmentera au 1er octobre pour passer de 2,57% à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus.


Cette hausse était très attendue par la profession, car un taux d'usure à 3,05% permet de régler la grande majorité des situations de blocage observées récemment. En contrepartie, les nouveaux crédits immobiliers seront plus chers pour les particuliers. Les banques répercutent elles aussi le resserrement de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) qui lutte contre l'inflation.

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