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Louer sa résidence principale à sa SCI, vigilance à l'abus de droit fiscal !



La SCI présente de nombreux avantages dans la gestion et l’organisation du patrimoine immobilier. Elle permet notamment de résoudre les inconvénients du régime de l’indivision en l’organisant (protéger le patrimoine des associés, transmettre, déterminer les pouvoirs de chacun etc.).


Les Français utilisent les SCI dans le cadre de la gestion patrimoniale immobilière pour créer des montages juridiques et souvent dans l’objectif de réduire leur fiscalité. Très utiles dans un certain cadre, nous constatons ces dernières années une hausse des abus de droits ces derniers temps.


Mettre en location sa résidence principale à sa SCI permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment celui de pouvoir déclarer un déficit foncier si les charges sont supérieures aux revenus. A l’inverse, en tant que propriétaire vous ne pouvez déduire de vos impôts les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux.


Dans une telle situation, la SCI établissant un bail pour la résidence principale à un associé de la société, celle-ci perçoit des loyers. Dès lors, la SCI pourra imputer les loyers, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux qu’elle aurait elle-même effectuées sur le bien.


Mais attention, lorsqu’un associé de la SCI occupe le bien sans verser de loyers, il ne va plus pouvoir profiter de certains avantages, comme l'abattement de 30% de l'impôt sur la fortune immobilière, ou encore du droit d’occupation en tant que conjoint survivant.


Évidemment, une telle stratégie n’est pas sans risque, il faut faire attention à ne pas dériver vers l’abus de droit sur le plan fiscal. Lorsque la location est utilisée dans le seul objectif d’alléger les charges fiscales, l’administration fiscale peut le qualifier d’abus de droit. C’est notamment le cas lorsque les loyers versés sont anormalement bas. L’administration fiscale pourra également prendre en compte le contrôle exclusif de la SCI, l’absence d’autres actifs dans la SCI, la brièveté du délai entre la création de la SCI et l’acquisition du bien.


C’est à nouveau ce que confirme un avis rendu par le comité de l’abus du droit fiscal le 11 juin 2021. Les associés de la SCI indiquent dans cette affaire que le bien avait été acquis pour y relocaliser leur activité professionnelle. Or, le comité a révélé le but exclusivement fiscal de l’opération en indiquant qu’ils avaient signé un bail exclusivement à usage d’habitation le jour même de l’acquisition du bien par la SCI, excluant ainsi tout exercice d’une activité professionnelle dans les locaux concernés.

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